상가 계약 전, 무엇부터 확인해야 할까?

현장 방문 때 메모할 질문 여섯 가지

주소가 같아도 다른 층·호실은 조건이 달라집니다. 아래 질문의 답을 누가 언제 어떤 서류로 확인해 주었는지 함께 기록하면 후보 점포를 다시 비교하기 쉽습니다.

• 임차할 전용 공간은 어디까지이며 공용 공간 사용 조건은 무엇인가요?
• 기존 시설 가운데 임대인·이전 점주·렌탈 업체의 소유물은 각각 무엇인가요?
• 배기 통로·전기·급배수 공사가 필요한 경우 건물 측 동의와 견적은 준비됐나요?
• 월세 외 관리비와 사용료의 항목·정산 방식은 무엇인가요?
• 인도·공사·영업 시작일이 다를 때 임대료는 언제부터 발생하나요?
• 퇴거 시 남겨도 되는 시설과 제거·복구해야 할 시설을 어떻게 기록할까요?

1. 지도에서 본 곳과 계약할 공간을 맞추세요

먼저 주소, 층, 호수, 전용 사용 공간과 공용 공간을 적습니다. 지도에 같은 건물의 다른 매장이 표시되거나 다른 층에서 영업한 이력이 있다고 해서 내가 계약할 공간의 조건까지 같지는 않습니다.

현장에서는 출입구·화장실·급배수·전기·배기·납품 동선을 사진과 도면으로 남겨보세요. 이 목록은 건물 안전이나 법적 적합성에 대한 판정이 아니라 후속 확인을 위한 준비 자료입니다.

2. 등기부와 건축물대장은 역할이 달라요

등기부에서는 소유자와 저당권 등 권리관계를, 건축물대장에서는 건물의 용도와 현황을 확인합니다. 문서의 소재지와 실제 임차 공간도 대조하세요. 임대인 또는 대리인의 계약 권한, 권리관계의 영향은 중개사·법률 전문가에게 설명을 요청합니다.

서류 하나가 깨끗하다는 이유로 전체 거래가 안전하다고 단정하지 않습니다. 확인한 서류의 발급일, 설명받은 사항과 추가 확인할 항목을 기록해 두세요.

3. 내 영업 형태로 가능한지 관할 부서에 확인하세요

음식점은 용도지역과 건축물 용도에 따라 영업 가능 조건이 달라질 수 있습니다. 상호가 카페인지 술집인지보다 실제 영업 형태와 시설 조건이 중요합니다. 주소·층·면적과 운영 계획을 가지고 관할 건축·위생 담당 부서에 확인하세요.

용도변경이나 시설 보완이 필요하다면 가능 여부뿐 아니라 소요 시간·비용·임대인 협의도 확인합니다. 기존 점포가 영업했다는 설명만으로 신규 신고나 승계가 된다고 가정하지 마세요.

4. 계약서에는 일정과 비용 부담을 구체적으로

• 계약금·잔금 지급일, 점포 인도일, 임대료 발생일
• 월세·관리비·부가세의 표시 기준과 별도 청구 항목
• 철거·누수·전기 증설 등 필요한 공사의 범위와 비용 부담
• 간판·배기·영업시간 등 운영에 필요한 사용 조건
• 퇴거 시 원상복구 범위, 중도해지 및 보증금 정산 조건
• 대출 불승인·인허가 불가 시 처리 조건을 협의할 필요가 있는지

계약 전에 정리할 결과물

후보별로 ‘확인한 사실 / 아직 모르는 점 / 확인할 곳 / 비용·일정 영향’을 한 줄씩 적어보세요. 예를 들어 배기 공사는 건물의 사용 동의와 시공 견적을 각각 확인해야 할 수 있습니다.

이 글은 계약 검토를 준비하는 안내입니다. 특정 특약의 효력이나 보증금 회수 가능성을 판정하지 않습니다. 금전 지급 전 개별 계약의 조건과 불명확한 권리관계는 관련 전문가에게 확인하세요.